Valeur verte à Arles : la maison mène le marché et tient bien la note

Un marché mené par la maison

Sur les 564 ventes de logements anciens enregistrées à Arles en 2024, 348 portaient sur une maison et 216 sur un appartement. Près de deux transactions sur trois concernent donc de l'individuel.

Le parc suit la même logique : 3 334 maisons pour 9 035 appartements parmi les 12 652 diagnostics publiés, soit 26,4 % d'individuel, une part bien supérieure à celle des villes de taille comparable.

Et cette maison se classe bien

Le croisement est ici favorable, ce qui est rare. Les maisons arlésiennes affichent 19,1 % de logements classés A ou B, contre 8,6 % pour les appartements. Plus du double.

Sur les mauvaises notes, l'écart existe mais reste contenu : 4,6 % de maisons classées F ou G contre 3,0 % d'appartements. Autrement dit, le type de bien qui domine le marché arlésien est aussi celui qui tient le mieux la note.

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Les notaires le mesurent chaque année sur les ventes réellement conclues.

Leur étude publiée en 2024 retient environ 25 % d'écart pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement. La pénalité frappe donc deux fois plus fort l'individuel, ce qui compense en partie l'avantage arlésien.

L'enjeu se concentre sur une minorité

C'est la lecture juste du dossier. Avec 428 logements classés F ou G sur 12 652, dont 65 seulement en G, la mauvaise étiquette est ici l'exception.

Mais quand elle survient sur une maison, elle coûte cher : rapportée au prix moyen arlésien de 221 455 €, la décote de 25 % représente environ 55 400 €. Pour un appartement, l'ordre de grandeur tombe à 26 600 €. Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local, donc un repère et non une estimation.

Le marché arlésien en 2024

Le prix moyen s'établit à 221 455 € et le mètre carré à 3 004 €, sur une surface moyenne vendue de 75 mètres carrés.

En 2019, la commune comptait 627 ventes à 2 534 € le mètre carré, pour un prix moyen de 193 709 €. Le mètre carré a donc progressé de 19 % en cinq ans et le prix moyen de 14,3 %, pendant que le volume reculait modérément, de 10 %.

Un recul de volume plus doux qu'ailleurs

Ce point distingue Arles de la plupart des communes examinées. Passer de 627 à 564 ventes représente une contraction de 10 %, quand Bayonne perd 33 % et Toulouse 27 % sur la même période.

Le marché arlésien reste donc relativement fluide, ce qui laisse au vendeur davantage de marge qu'ailleurs. La classe énergétique y pèse, mais elle n'arbitre pas seule.

Le parc arlésien par étiquette

La classe C domine nettement, avec 6 311 logements sur 12 652, soit 49,9 % du parc. La classe D en regroupe 3 363 et la classe E 1 111.

À l'autre extrémité, 1 439 logements atteignent les classes A ou B, soit 11,4 %. Le climat méditerranéen, en réduisant les besoins de chauffage, tire mécaniquement l'ensemble vers le haut.

Cette concentration a une conséquence pour le vendeur. Avec un logement sur deux en C, cette lettre ne distingue plus rien : elle situe le bien dans la norme arlésienne. Ce sont les 1 111 logements en E qui se remarquent, et ce sont eux que le calendrier locatif rattrapera en 2034.

Le mas et la maison de ville, deux réalités

La moyenne communale masque des situations très différentes. Une maison de ville du centre, mitoyenne sur deux côtés et protégée par des murs épais, ne se comporte pas comme un mas isolé exposé au mistral sur quatre façades.

Le calcul conventionnel intègre ces surfaces déperditives. Deux maisons arlésiennes de même surface peuvent donc obtenir des lettres écartées de plusieurs crans sans que l'une soit mieux entretenue que l'autre, ni que son propriétaire ait dépensé un euro de plus.

Ce que l'étiquette ne mesure pas

En zone climatique H3, la consommation de chauffage est faible, donc les notes sont clémentes. Elles ne disent rien de l'été, qui est pourtant la saison difficile ici.

Un logement bien classé peut devenir pénible en juillet, et la climatisation qui compense n'entre pas dans le calcul. Pour un vendeur, mieux vaut décrire l'orientation, l'épaisseur des murs et les protections solaires que de laisser l'acheteur se faire une idée par lui-même.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note décevante, regardez sur quoi elle repose. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage. Un mur enduit lui reste opaque.

À défaut d'information, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur conventionnelle d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Une part des mauvaises notes arlésiennes décrit un bâti réellement nu, une autre un bâti jamais documenté.

L'avantage du propriétaire de maison

Il est réel et sous-exploité. Contrairement au copropriétaire, qui doit passer par un syndic, le propriétaire de maison détient ses propres archives : facture d'isolation de combles, devis de menuiseries, attestation de fin de travaux.

Cherchez-y un nom de matériau suivi d'une épaisseur en millimètres. Avec 55 400 € en jeu sur une maison classée G, c'est le document le mieux rémunéré de tout le dossier de vente.

Louer à Arles : ce que dit le calendrier

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne basculent qu'au renouvellement.

Cela vise 65 logements arlésiens aujourd'hui, 428 en 2028, puis environ 1 540 en comptant les 1 111 classés E. Une exposition faible rapportée au parc, détaillée sur les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché encore fluide, une bonne étiquette accélère la vente plus qu'elle n'augmente le prix. Une mauvaise, en revanche, fait perdre les deux.

Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et regardez ce que couvre le dossier complet sur les diagnostics de vente. Si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et remplace une inquiétude par un montant.